Může SVJ zakázat pronájem bytu přes Airbnb?

Fenomén krátkodobých pronájmů, zejména prostřednictvím platforem jako je Airbnb, se díky vzrůstající oblibě stal v posledních letech předmětem diskusí a právních sporů, a to zejména s ohledem na negativní dopady krátkodobých pronájmů (především nadměrného hluku a zvýšeného pohybu cizích osob v domě) na ostatní obyvatele domu. Některá SVJ proto ve svých stanovách zakotvila zákaz krátkodobých pronájmů. Klíčovou otázkou však je, zda jsou taková omezení v souladu s právem.

Pravomoci SVJ a vymezení jejich účelu

Společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou zřízenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku, jak vyplývá z ustanovení § 1194 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen "OZ"). Rozsah jeho pravomocí je proto striktně vymezen tímto účelem. SVJ je oprávněno vykonávat práva a zavazovat se ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu a pozemku. Stanovy SVJ pak slouží k úpravě vnitřních poměrů společenství, jako je právo účasti členů na shromáždění, právo hlasovat, být volen do orgánů SVJ nebo povinnost ručit za dluhy SVJ.

Snahy SVJ omezit krátkodobé pronájmy jednotek ve vlastnictví svých členů proto opakovaně narážely na odpor vlastníků a byly předmětem soudního přezkumu, a to zejména s ohledem na nepřípustný zásah do ústavně chráněného práva vlastnit majetek.

Judikatura Nejvyššího soudu

Zásadní stanovisko k této problematice přineslo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. března 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022. V tomto rozhodnutí Nejvyšší soud potvrdil závěry Vrchního soudu v Praze a jasně konstatoval, že shromáždění SVJ nemá právo přijetím nebo změnou stanov omezovat výkon vlastnického práva vlastníka jednotky, a tedy není oprávněno zakazovat vlastníkovi krátkodobé pronájmy jednotky.

Nejvyšší soud zdůraznil, že stanovy SVJ nemohou zasahovat do vlastnického práva vlastníka jednotky, neboť by to bylo v rozporu se zákonným vymezením práv a povinností vlastníka ve vztahu k jím vlastněné jednotce. Cílem a účelem SVJ je správa domu a pozemku, nikoli regulace způsobu užívání jednotlivých jednotek jejich vlastníky, pokud toto užívání nepřekračuje zákonné limity. Rozhodnutí SVJ, kterým by se snažilo omezit krátkodobé pronájmy, by proto bylo přijato v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodnout, a v souladu s § 245 OZ by nevyvolávalo žádné právní účinky (bylo by tzv. nicotné).

Praktické důsledky a alternativní řešení pro SVJ

Ani výše uvedené rozhodnutí Nejvyššího soudu však neznamená, že jsou SVJ zcela bezmocná v případě problémů spojených s krátkodobými pronájmy. I provozovatelé krátkodobých pronájmů jsou povinni dodržovat domovní řád a neobtěžovat ostatní obyvatele domu nepřiměřeným způsobem (např. hlukem, nepořádkem).

Pokud vlastník jednotky, případně osoby, kterým umožnil přístup do domu či bytu, porušují své povinnosti takovým způsobem, kterým podstatně omezuje nebo znemožňuje výkon práv ostatních vlastníků jednotek (např. soustavným narušováním klidu), může SVJ přistoupit k jiným právním nástrojům. Občanský zákoník v § 1184 odst. 1 OZ umožňuje SVJ, po předchozí písemné výstraze, navrhnout nucený prodej jednotky, pokud vlastník hrubě porušuje své povinnosti. Toto je však krajní řešení a vyžaduje splnění přísných podmínek.

Efektivní regulace krátkodobých pronájmů ze strany státu nebo obcí však prozatím chybí. V praxi tak často nezbývá než řešit jednotlivé excesy prostřednictvím Policie ČR a následného přestupkového řízení – například v případě rušení nočního klidu.

Samostatnou kapitolou je pak otázka plnění (či neplnění) daňových povinností ze strany vlastníků bytů, kteří nabízejí své byty ke krátkodobému pronájmu. Příjmy z pronájmu podléhají dani z příjmů. Navíc pokud majitel využívá k pronájmu zahraniční platformy (například Airbnb nebo Booking), vzniká mu povinnost registrovat se jako tzv. identifikovaná osoba k DPH již od první přijaté platby. To proto, že od těchto zahraničních společností přijímá službu zprostředkování ubytování, za kterou je povinen odvést DPH v režimu tzv. reverse charge (přenesení daňové povinnosti), bez ohledu na výši dosaženého obratu.

V případech, kdy existuje důvodné podezření, že pronajímatel neplní své daňové povinnosti, může SVJ (případně kdokoliv jiný) podat podnět k prověření příslušnému finančnímu úřadu. Ten může v případě zjištěného pochybení uložit vlastníkovi bytu odpovídající sankce. Takový postup může představovat jeden z mála legálních a zároveň účinných nástrojů, jak řešit negativní dopady krátkodobých pronájmů v bytových domech.