Jste vlastníkem nemovitosti? Co když se budova nebo její část zřítí a někomu tím vznikne škoda? Předpokládáte, že odpovědnost za takovou škodu má Váš dodavatel, který budovu pro Vás postavil nebo udržuje? Podle Nejvyššího soudu ČR tento předpoklad není správný.
Odpovědnost vlastníka nemovitosti za škodu způsobenou zřícením budovy nelze vyloučit tím, že její stavba a pravidelná údržba jsou zajišťovány pomocí odborníka.
Nejvyšší soud posuzoval případ, kdy třetí osobě vznikla škoda v důsledku zřícení schodiště k terase (tj. zřícením části budovy). Schodiště se zřítilo, protože nebylo správně postavené ani udržované. Na objednávku vlastníka budovy jej postavil odborník, vlastník rovněž zajišťoval jeho předepsanou údržbu (byť nedostatečným způsobem, což sám ale nemohl rozpoznat), a to i odbornými osobami. To ale podle Nejvyššího soudu nepostačuje k tomu, aby se vlastník budovy vyhnul své odpovědnosti za její zřícení.
Nejvyšší soud k tomu uvedl, že odpovědnost vlastníka budovy:
- je bez možnosti vyvinění. To plyne z principu vlastnictví zavazuje. Vlastník odpovídá za údržbu a stav jeho budovy i za nesprávnou či nevhodnou činnost třetích osob, které pro něj stavbu / údržbu provádějí;
- se uplatní i v případě, kdy byla škoda způsobena vadou pocházející z doby před zákonným zakotvením odpovědnosti vlastníka budovy - tedy před rokem 2014 (např. v případě, že vada vznikla v roce 2013, ale projevila se až v roce 2023). Rozhodný totiž je samotný okamžik vzniku škody, ne okamžik, kdy nastal prvotní podnět, vadné provedení stavby;
- se uplatní pouze v případě, kdy je nedostatečná údržba nebo vada podstatnou příčinnou vzniklé škody. Vada či údržba totiž nemusí být jedinou příčinou. Škoda může být v podstatné míře zapříčiněna přírodní katastrofou nebo jednáním nějaké osoby apod. V takových případech by se odpovědnost vlastníka za stav budovy neuplatnila (což nevylučuje uplatnění „jiné“ odpovědnosti).
Jde o významnou výhodu pro poškozeného (zřícením části budovy), protože ten má jasně daný subjekt k vymožení svých nároků.
Pokud již ke škodě dojde, je vlastník samozřejmě oprávněn vymáhat jemu vzniklou škodu (způsobenou tím, že musel poškozeným nahradit jejich škody vzniklé zřícením budovy) po osobách provádějících pro něj stavbu / údržbu budovy.
Co z uvedeného vyplývá pro Vás jako vlastníka nemovitosti a jaká jsou doporučení?
- zásadní je řádná výstavba budovy i její náležitá údržba, nepostačuje jejich zajištění prostřednictvím odborných osob. Vlastník je de-facto odpovědný i za výsledek činnosti těchto osob;
- pečlivě vybírejte osoby, které pro Vás budou tyto práce provádět;
- usilujte o náležité smluvní zakotvení podmínek pro případ, že ke škodě skutečně dojde, zejména aby (a) Váš nárok nebyl promlčen, (b) bylo jasné, po kom můžete náhradu Vám vzniklé škody vymáhat (zda po osobě provádějící stavbu, nebo údržbu apod.), (c) byly tyto závazky Vašich dodavatelů dobře zajištěny (ručení, pojištění, smluvní pokuty apod.).
Mgr. Adam Kejla 06.10.2023