Setkali jste se někdy ve smlouvě s ujednáním, že se věc prodává, jak stojí a leží? Víte, jaká jsou rizika spojená s tímto ujednáním?
1) K čemu slouží prodej, jak stojí a leží?
Pokud se převádí větší, těžko vymezitelný soubor věcí (např. skladové zásoby nebo kancelářské vybavení), strany se mohou domluvit na prodeji tohoto souboru věcí, jak stojí a leží. V takovém případě se ve smlouvě neřeší přesné množství, druh, stav těchto věcí, ani jejich detailní popis, tzn. nemusíte ve smlouvě tyto věci a jejich vlastnosti vyjmenovávat, stačí uvést, že se všechny tyto věci prodávají, jak stojí a leží.
Na tuto formulaci můžete ale často v praxi narazit i ve smlouvě o převodu nemovitosti, kde však její použití není správné.
Co by si měl pohlídat kupující, který přistoupí na ujednání převodu věci, jak stojí a leží? A na co byste si měli dát pozor jakožto prodávající?
2) Prodej věcí, jak stojí a leží, omezuje možnost kupujícího reklamovat vady
Pokud kupující souhlasí, že věci koupí, jak stojí a leží, nemůže dodatečně namítat, že takto koupená věc je vadná. Jak uvidíme dále, neplatí to ovšem vždy.
3) Soudy omezily použití „prodeje, jak věci stojí a leží“ pouze na souhrnně vymezené věci
Soudy mají za to, že věci lze převést, jak stojí a leží, pouze pokud jsou vymezené souhrnně – typicky to bude soubor věcí nacházejících se na určitém pozemku, v budově, nebo např. ve skladu. V takovém případě kupující skutečně nemá právo namítat, že jsou věci vadné a domáhat se nápravy vad na prodávajícím.
Nejvyšší soud však dlouhodobě odmítá převod věcí, jak stojí a leží, pokud jde o:
a) jednotlivě určené věci (např. konkrétní nemovitost), nebo
b) druhově určené věci (typicky suroviny určitého druhu a kvality – například řepkový olej lisovaný za studena, 1. jakost).
Kupující má v těchto případech nadále možnost reklamace vůči prodávajícímu, přestože věc byla prodána s doložkou, jak stojí a leží.
Soudy setrvávají na tomto výkladu doložky „jak stojí a leží“, přestože občanský zákoník výslovně umožňuje stranám, aby se vzdaly reklamačních práv.
Pokud tedy bude ve smlouvě o prodeji nemovitosti uvedeno, že tato konkrétní nemovitost se prodává, jak stojí a leží, dle našeho názoru nedojde k omezení reklamačních práv kupujícího a odpovědnosti za vady prodávajícího. Pokud by chtěl prodávající v případě prodeje konkrétní nemovitosti svou odpovědnost omezit, měl by to udělat výslovným písemným ujednáním o jejím omezení a o vyloučení nebo omezení reklamačních práv kupujícího a nikoli odkazem na formulaci převodu věcí, jak stojí a leží.
4) Důsledky pro praxi
Respektujeme-li rozhodovací praxi soudů, dospějeme ke zvláštnímu výkladu. Na jednu stranu se kupující může vzdát práva reklamace. Na druhou stranu se však kupující nemůže vzdát práva reklamace použitím sousloví, že: „věci se převádí, jak stojí a leží“. Jedinou výjimkou jsou věci vymezené souhrnně (tj. např. skladové zásoby nebo kancelářské vybavení), u kterých tato formulace automaticky zbavuje kupujícího práva na reklamaci.
Pokud potřebujete blíže poradit s navržením smlouvy a Vašich reklamačních práv, případně vyloučení nebo omezení Vaší odpovědnosti za vady, jsme Vám k dispozici.
Ing. Mgr. Pavel-Michal Rambousek 19.09.2023