Právo na náhradu škody při oboustranném porušení smluvních povinností

Jak byste měli postupovat, pokud prodáváte byt a kupující včas neuhradí kupní cenu?

Je nutné si uvědomit, že samotné prodlení kupce neznamená bez dalšího zánik smlouvy, a vy jste tak nadále povinni plnit, k čemu jste se zavázali ve smlouvě. Pokud platně neukončíte smlouvu např. odstoupením, a nesplníte svou povinnost – nepřevedete vlastnické právo k bytu, může se vůči vám kupující domáhat náhrady škody, pokud sám následně splnil svou povinnost. A to i přesto, že kupující byl prvním, kdo porušil smlouvu svým prodlením.

Podobnou situaci řešil v nedávné době Nejvyšší soud. Prodávající se po prodlení kupujícího se zaplacením kupní ceny (složením do advokátní úschovy) rozhodl prodat byt jinému zájemci. Prodávající spoléhal na dohodu stran o úschově, že nebude-li kupní cena řádně a včas složena do advokátní úschovy, advokát má povinnost skartovat kupní smlouvu s ověřenými podpisy společně s návrhem na vklad. Jelikož však prodávající nikdy platně neodstoupil od kupní smlouvy, byl stále vázán povinností převést na kupujícího vlastnické právo k bytu. Kupující nakonec složil kupní cenu, byť opožděně, ale prodávající o několik dní poté prodal byt jinému zájemci, protože smluvní vztah s původním kupujícím považoval za ukončený. Až dodatečně prodávající odstoupil od původní kupní smlouvy.

V soudním řízení se kupující domáhal náhrady škody spočívající v zaplacení provize 3.000 EUR realitní kanceláři. Kupující nemohl požadovat po realitní kanceláři vrácení zaplacené provize a současně nezískal ani byt, kvůli kterému provizi zaplatil. Prodávající se bránil tvrzením, že kupující porušil smlouvu jako první, jelikož včas nesložil kupní cenu do úschovy.

Soud dospěl k závěru, že prodávající se nemůže spoléhat na to, že jej prodlení kupujícího zbavuje povinnosti převést na něj následně vlastnické právo. Podobně se prodávající nemůže bránit ani tvrzením, že smlouva v důsledku prodlení kupujícího automaticky zanikla, jelikož se strany dohodly, že prodlení bude znamenat povinnost advokáta provádějícího úschovu skartovat kupní smlouvu s ověřenými podpisy a návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Z rozhodnutí plyne, že každý by měl dbát na dodržení svých smluvních povinností, nebo smlouvu co nejrychleji platně ukončit, aby druhé smluvní straně nevznikl nárok na náhradu škody. Pokud svým jednáním porušíte smlouvu, nemůžete se spoléhat na obranu, že druhá smluvní strana smlouvu porušila také, jelikož druhá smluvní strana může svou povinnost dodatečně splnit a poté po vás požadovat náhradu vzniklé škody (např. provize zaplacené realitní kanceláři).