Nový zákon o realitním zprostředkování byl zveřejněn ve
sbírce zákonů 17. 2. 2020, stanoví však svou účinnost k 1. 1. 2020.
Vzhledem k tomu, že toto ustanovení o zpětné účinnosti bylo podle našeho
názoru do zveřejněného znění vloženo nedopatřením (neboť není možné), nabude
zákon účinnosti dne 3. 3. 2020 (tj. v zákonné lhůtě 15 dnů od zveřejnění
ve sbírce zákonů).
Zákon odpovídá na otázku, o níž jsme Vás v minulosti
informovali, totiž zda budou realitní zprostředkovatelé oprávněni poskytovat
úschovy. Zákon ale upravuje i další nová práva a povinnosti realitních
zprostředkovatelů.
1) Oprávnění poskytovat úschovy
V minulosti se hodně debatovalo nad otázkou, zda mají
mít realitní zprostředkovatelé oprávnění k poskytování úschov a za jakých
podmínek.
Zákon ve schváleném znění nakonec realitní zprostředkovatele
k poskytování úschov opravňuje. Poskytnutí úschovy však klientům nesmí
sami nabídnout, pokud se tedy nejedná o nabídku zprostředkování úschovy např.
bankou, notářem nebo advokátem nebo exekutorem. Ačkoli svou vlastní úschovu
nemohou klientům sami nabízet, mohou jí poskytnout na vlastní písemnou žádost
klienta. Toto pravidlo považujeme za zbytečné, neboť je jasné, že zákaz nabízet
úschovu bude v praxi obcházen – klient pravděpodobně dostane od realitního
zprostředkovatele k podpisu písemný formulář – žádost o poskytnutí
úschovy.
Realitní zprostředkovatel nemůže ani nabízet zprostředkování
cizí úschovy nikým jiným než (v zásadě pouze) bankou, notářem nebo advokátem
nebo exekutorem.
Podmínky vlastní úschovy realitního zprostředkovatele jsou
přísné:
Vzhledem k výše uvedenému tedy finální verze nového
zákona úschovy realitních zprostředkovatelů postavila v zásadě na roveň
úschov advokátů a notářů, a to především co do ochrany prostředků klientů na
účtu úschovy – v případě exekuce nebo insolvence realitního
zprostředkovatele jsou podle našeho názoru prostředky ze strany exekutora nebo
insolvenčního správce nedotknutelné, neboť je zřejmé, že se nejedná o
prostředky realitního zprostředkovatele. Uschované peněžní prostředky klientů
jsou navíc chráněny pro případ úpadku banky. Rozdíl je však v dohledu nad
poskytováním úschov, kdy u realitních zprostředkovatelů je zakotven dohled ze
strany živnostenského úřadu – jak to v praxi bude fungovat, ukáže
budoucnost.
2) Povinné pojištění
Zákon ukládá realitním zprostředkovatelům povinnost být
pojištěn. Každý realitní zprostředkovatel tedy musí být pojištěn s limitem
pojistného plnění nejméně ve výši 1.750.000,- Kč na jednu pojistnou událost a
3.500.000,- Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce.
Možnost sníženého limitu pojistného o 50 % mají ti realitní
zprostředkovatelé, kteří na základě smlouvy s realitním zprostředkovatelem–právnickou
osobou jsou oprávněni poskytovat realitní zprostředkování pouze jménem této
právnické osoby nebo svým jménem s nezaměnitelným užitím obchodního jména
či značky této právnické osoby (např. spolupracující realitní zprostředkovatel OSVČ).
Pojištění musí být realitním zprostředkovatelem sjednáno do 2
měsíců od nabytí účinnosti nového zákona, tj. do 3. 5. 2020. V opačném
případě hrozí pokuta až 1 milion korun.
3) Změna živnosti
Podle nového zákona můžou realitní zprostředkovatelé
realitní činnost vykonávat pouze na základě živnosti vázané, nikoli volné jako
doposud.
To v zásadě znamená, že realitní zprostředkovatelé musí
mít potřebné odborné vzdělání nebo alespoň dlouhodobou praxi v oboru, a to
buď:
Ohlášení vázané živnosti a doložení dokladů o odborné
způsobilosti živnostenskému úřadu musí být realitním zprostředkovatelem
provedeno do 6 měsíců od nabytí účinnosti nového zákona, tj. do 3. 9. 2020,
jinak jeho dosud platné oprávnění na základě volné živnosti zanikne.
Pokud byste se dostali do sporu s realitním
zprostředkovatelem nebo jen potřebovali poradit, na co máte ve vztahu
s ním nárok, neváhejte nás kontaktovat!