Nový zákon o realitním zprostředkování přináší zcela nová pravidla. K dokonalosti má však daleko.


Nový zákon o realitním zprostředkování byl zveřejněn ve sbírce zákonů 17. 2. 2020, stanoví však svou účinnost k 1. 1. 2020. Vzhledem k tomu, že toto ustanovení o zpětné účinnosti bylo podle našeho názoru do zveřejněného znění vloženo nedopatřením (neboť není možné), nabude zákon účinnosti dne 3. 3. 2020 (tj. v zákonné lhůtě 15 dnů od zveřejnění ve sbírce zákonů).

Zákon odpovídá na otázku, o níž jsme Vás v minulosti informovali, totiž zda budou realitní zprostředkovatelé oprávněni poskytovat úschovy. Zákon ale upravuje i další nová práva a povinnosti realitních zprostředkovatelů.

1)    Oprávnění poskytovat úschovy

V minulosti se hodně debatovalo nad otázkou, zda mají mít realitní zprostředkovatelé oprávnění k poskytování úschov a za jakých podmínek.

Zákon ve schváleném znění nakonec realitní zprostředkovatele k poskytování úschov opravňuje. Poskytnutí úschovy však klientům nesmí sami nabídnout, pokud se tedy nejedná o nabídku zprostředkování úschovy např. bankou, notářem nebo advokátem nebo exekutorem. Ačkoli svou vlastní úschovu nemohou klientům sami nabízet, mohou jí poskytnout na vlastní písemnou žádost klienta. Toto pravidlo považujeme za zbytečné, neboť je jasné, že zákaz nabízet úschovu bude v praxi obcházen – klient pravděpodobně dostane od realitního zprostředkovatele k podpisu písemný formulář – žádost o poskytnutí úschovy.

Realitní zprostředkovatel nemůže ani nabízet zprostředkování cizí úschovy nikým jiným než (v zásadě pouze) bankou, notářem nebo advokátem nebo exekutorem.

Podmínky vlastní úschovy realitního zprostředkovatele jsou přísné:

  1. smlouva o úschově je povinně písemná;
  2. každý uschovatel (klient) musí mít na jméno realitního zprostředkovatele svůj vlastní zvláštní účet úschovy u banky a banka je vždy realitním zprostředkovatelem povinně informována, že prostředky na tomto účtu jsou klienta, nikoli realitního zprostředkovatele;
  3. realitní zprostředkovatel povinně vede evidenci úschov;
  4. prostředky musí být na účet i z účtu úschovy převáděny výhradně bezhotovostně.

Vzhledem k výše uvedenému tedy finální verze nového zákona úschovy realitních zprostředkovatelů postavila v zásadě na roveň úschov advokátů a notářů, a to především co do ochrany prostředků klientů na účtu úschovy – v případě exekuce nebo insolvence realitního zprostředkovatele jsou podle našeho názoru prostředky ze strany exekutora nebo insolvenčního správce nedotknutelné, neboť je zřejmé, že se nejedná o prostředky realitního zprostředkovatele. Uschované peněžní prostředky klientů jsou navíc chráněny pro případ úpadku banky. Rozdíl je však v dohledu nad poskytováním úschov, kdy u realitních zprostředkovatelů je zakotven dohled ze strany živnostenského úřadu – jak to v praxi bude fungovat, ukáže budoucnost.

2)    Povinné pojištění

Zákon ukládá realitním zprostředkovatelům povinnost být pojištěn. Každý realitní zprostředkovatel tedy musí být pojištěn s limitem pojistného plnění nejméně ve výši 1.750.000,- Kč na jednu pojistnou událost a 3.500.000,- Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce.

Možnost sníženého limitu pojistného o 50 % mají ti realitní zprostředkovatelé, kteří na základě smlouvy s realitním zprostředkovatelem–právnickou osobou jsou oprávněni poskytovat realitní zprostředkování pouze jménem této právnické osoby nebo svým jménem s nezaměnitelným užitím obchodního jména či značky této právnické osoby (např. spolupracující realitní zprostředkovatel OSVČ).

Pojištění musí být realitním zprostředkovatelem sjednáno do 2 měsíců od nabytí účinnosti nového zákona, tj. do 3. 5. 2020. V opačném případě hrozí pokuta až 1 milion korun.

3)    Změna živnosti

Podle nového zákona můžou realitní zprostředkovatelé realitní činnost vykonávat pouze na základě živnosti vázané, nikoli volné jako doposud.

To v zásadě znamená, že realitní zprostředkovatelé musí mít potřebné odborné vzdělání nebo alespoň dlouhodobou praxi v oboru, a to buď:

  • Vysokoškolské vzdělání v magisterském studijním programu v oblasti právo, v ekonomických oborech jako je ekonomie, finance nebo marketing nebo v oblasti stavebnictví atd.; nebo
  • Vysokoškolské vzdělání v bakalářském programu a 1 rok praxe a absolvování mezinárodně uznávaného kurzu; nebo
  • Vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitou a 3 roky praxe v oboru; nebo
  • Profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání – složení odborné zkoušky.

Ohlášení vázané živnosti a doložení dokladů o odborné způsobilosti živnostenskému úřadu musí být realitním zprostředkovatelem provedeno do 6 měsíců od nabytí účinnosti nového zákona, tj. do 3. 9. 2020, jinak jeho dosud platné oprávnění na základě volné živnosti zanikne.

Pokud byste se dostali do sporu s realitním zprostředkovatelem nebo jen potřebovali poradit, na co máte ve vztahu s ním nárok, neváhejte nás kontaktovat!

Mgr. Adéla Marešová